Reparación de daños por inundación en la llanura aluvial: Preguntas frecuentes (FAQ)

Febrero 21, 2017
Preguntas frecuentes sobre la reconstrucción en la llanura aluvial

Consulte nuestras Preguntas frecuentes para obtener respuestas detalladas sobre la llanura aluvial en general, los permisos para la reparación de daños por inundaciones y daños sustanciales. El Centro de Permisos de Houston (HPC) combina la mayoría de los permisos y licencias de la Ciudad de Houston en una ubicación conveniente en 1002 Washington Avenue, Houston, TX 77002, abierto de lunes a viernes, de 8 am a 5 pm. Debido a la inundación, esté atento a los centros de permisos especiales que se establecerán en varios vecindarios para obtener más ayuda.

INFORMACIÓN GENERAL

1. ¿Cómo puedo saber si mi casa está en la llanura aluvial?

Visite uno de los sitios web de mapas interactivos alojados por la Ciudad de Houston, el Control de Inundaciones del Condado de Harris o FEMA en las direcciones web a continuación e ingrese su dirección o acérquese a su área.

www.gims.houstontx.gov

www.harriscountyfemt.org

www.msc.fema.gov

Si necesita ayuda para usar el mapa interactivo de la ciudad o no tiene acceso a Internet, puede comunicarse con la Oficina de administración de llanuras aluviales (FMO) de la ciudad de Houston para obtener ayuda con el uso de un mapa interactivo o para solicitar información del mapa por teléfono al 832-394-8854 o por correo electrónico a fmo@houstontx.gov. También puede visitar FMO en persona en el Centro de Permisos de Houston en 1002 Washington Avenue, Houston, TX 77002, de lunes a viernes, de 8 a. m. a 5 p. m.

 2. ¿Qué es FMO?

FMO es la Oficina de Gestión de Llanuras Inundables de la Ciudad de Houston.  FMO es parte de la División de Servicios de Planificación y Desarrollo del Departamento de Obras Públicas e Ingeniería de la Ciudad. FMO es responsable de administrar las disposiciones de la Ordenanza de llanuras aluviales de la ciudad,

http://edocs.publicworks.houstontx.gov/documents/flood_plain/chapter_19_guidelines_floodplain.pdfque incluyen:

  • Permisos e inspección de la actividad de construcción en la llanura aluvial
  • Cumplimiento de las normas sobre llanuras aluviales
  • Proporcionar al público un mapa de terrenos inundables e información sobre seguros contra inundaciones
  • Coordinar con la Administración Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA) para mantener la participación de la Ciudad en el Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones (NFIP) y el Sistema de Calificación Comunitaria (CRS).
  • Mantener registros de la construcción en la llanura aluvial
  • Ayudar con la recuperación de desastres en la llanura aluvial y tomar determinaciones de daños sustanciales para las propiedades dañadas por inundaciones.

Puede comunicarse con FMO por teléfono al 832-394-8854 o por correo electrónico a fmo@houstontx.gov . También puede visitar FMO en persona en el Centro de permisos de Houston en 1002 Washington Avenue, 3rd Piso, Houston, TX 77002, de lunes a viernes, de 8 am a 5 pm

3. ¿Cuál es el propósito de la ordenanza de llanuras aluviales de la Ciudad (Capítulo 19 del Código de la Ciudad de Houston)? 

El Capítulo 19 fue adoptado por la Ciudad de Houston para permitir que todos los ciudadanos de Houston tengan la oportunidad de obtener un seguro contra inundaciones garantizado por el gobierno federal, para promover regulaciones sólidas para el desarrollo en áreas propensas a inundaciones y para minimizar las pérdidas de propiedad debido a inundaciones. El lenguaje se basó en el lenguaje modelo proporcionado por la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA).

4.     ¿Qué zonas de inundación se encuentran en la "llanura de inundación" o SFHA?

  • El Área Especial de Peligro de Inundación (SFHA, por sus siglas en inglés) a veces se denomina "llanura de inundación" o "llanura de inundación de 100 años". La Ciudad regula todo el desarrollo en la SFHA.
  • En un mapa que muestra la llanura aluvial de Houston, la SFHA puede mostrar la Zona A, AO o AE.
  • La probabilidad del 0.2 % o la llanura aluvial de 500 años o la Zona X sombreada no están incluidas en la SFHA. La ciudad de Houston solo regula las instalaciones críticas (como escuelas, hospitales y estaciones de bomberos) en esta zona. Si su hogar se encuentra en la zona de inundación de 500 años, la reparación de daños por inundación no estará regulada por la ordenanza de zona de inundación de la Ciudad.

5.     ¿Cuál es la diferencia entre el cauce de inundación y la llanura de inundación?

  • El cauce de inundación es parte del llanura de inundación o el Área Especial de Peligro de Inundación (SFHA). 
  • El cauce de inundación es el área de transporte principal para la escorrentía de tormentas a lo largo de un pantano, río u otro curso de agua. Es posible que el cauce de inundación no esté contenido en las orillas del curso de agua y se muestra en los Mapas de Tasas de Seguro contra Inundaciones (FIRM) de FEMA para nuestra comunidad.
  • la llanura aluvial es el área de tierra que incluye y adyacente al curso de agua que almacena y/o transporta agua durante el evento de 100 años (una tormenta que tiene un 1% de probabilidad de ocurrir en un año dado) que no puede transportarse dentro de las orillas del curso de agua.

6.     ¿Qué es un Certificado de Elevación?

  • Una declaración de un agrimensor profesional registrado (RPLS), registrado en el estado de Texas en el formulario FEMA más reciente que certifique la elevación del piso más bajo de una estructura, otras elevaciones críticas y que documente el tipo de cimiento y otras características de la estructura. Visita http://edocs.publicworks.houstontx.gov/all-documents/engineering-and-construction/flood-plain-guidelines/2020-elevation-certificate.html para encontrar un formulario de Certificado de Elevación actual.
  • Los certificados de elevación son utilizados por FMO para documentar el cumplimiento de los requisitos de elevación y los estándares de rendimiento de la ordenanza de llanuras aluviales de la ciudad.
  • FMO mantiene en sus archivos los Certificados de Elevación presentados como parte del proceso de permisos. Puede solicitar su Certificado de Elevación de FMO si a su casa se le emitió un Permiso de Desarrollo de llanura aluvial para nueva construcción, mejora sustancial o una adición, bajo las normas de agrimensura vigentes (desde junio de 2007).
  • Si FMO no tiene un Certificado de Elevación para su casa en sus archivos, puede contratar a un topógrafo para que le prepare un nuevo Certificado de Elevación.

 7.     No quiero volver a experimentar daños por inundaciones. ¿Qué opciones tengo para reducir mi riesgo de inundación en el futuro?

PERMISOS PARA LA REPARACIÓN DE DAÑOS POR INUNDACIÓN

 

1.     ¿Necesito un permiso para quitar alfombras, paneles de yeso y otros materiales dañados por inundaciones de mi casa dañada por inundaciones?

  • No. Debe tomar medidas inmediatas para asegurarse de que su pérdida por inundación no empeore al dejar materiales de construcción dañados por la inundación en su casa o al no asegurar su casa.
  • Si su propiedad está en la llanura aluvial, tenga en cuenta que el costo de realizar este trabajo de demolición debe incluirse en el costo total de reparación de la estructura dañada por la inundación que puede ser parte de su apelación de determinación de daños sustanciales y/o solicitud de permiso de daños por inundación si una apelación o se necesita un permiso para su casa más tarde.
  • Además, el reemplazo y reparación de los componentes estructurales o equipos mecánicos y eléctricos sí requieren un permiso. Para mayor información por favor visite:

http://edocs.publicworks.houstontx.gov/documents/divisions/planning/enforcement/1058_residential_repair_guidelines.pdf

2.     Mi casa no está en la llanura aluvial, pero sufrió daños en la reciente inundación. ¿Necesito un permiso para comenzar las reparaciones de inundación?

  • No. No necesitará un Permiso de desarrollo de llanura aluvial si su estructura no está en la llanura aluvial (SFHA).
  • Es posible que necesite un permiso de construcción y/o que su electricista, plomero o contratista de HVAC necesite un permiso comercial. Revise los requisitos del permiso de reparación residencial en

http://edocs.publicworks.houstontx.gov/documents/divisions/planning/enforcement/1058_residential_repair_guidelines.pdf o comuníquese con Building Code Enforcement al 832.394.9494 o rmcacd@houstontx.gov para preguntas sobre permisos de construcción o comercio.

 

3.     Mi casa está en la llanura aluvial y resultó dañada en la reciente inundación. ¿Necesito un permiso para comenzar las reparaciones de daños por inundación?

  • Depende de la extensión y el tipo de reparaciones que necesite hacer.
  • Es posible que necesite un permiso de construcción y/o que su electricista, plomero o contratista de HVAC necesite un permiso comercial. Revise los requisitos del permiso de reparación residencial en

http://edocs.publicworks.houstontx.gov/documents/divisions/planning/enforcement/1058_residential_repair_guidelines.pdf o comuníquese con Building Code Enforcement al 832.394.9494 o rmcacd@houstontx.gov para preguntas sobre permisos de construcción o comercio.

  • Ya sea que necesite o no permisos comerciales o de construcción, si el costo total para reparar su hogar a su condición previa al daño es de $10,000 o más, necesita un Permiso de desarrollo de terreno inundable. Tenga en cuenta que este límite de $10,000 se basa en el costo total para reparar su hogar a las condiciones previas al daño. Para obtener más información, consulte a continuación las preguntas frecuentes números 4, 5 y 6.

4.     ¿Qué es un Permiso de Desarrollo de Terreno Inundable?

  • Un permiso de desarrollo de llanuras aluviales es un permiso emitido según las disposiciones de la ordenanza de llanuras aluviales de la ciudad (capítulo 19 del Código de la ciudad de Houston) que autoriza el desarrollo en el área especial de riesgo de inundación (llanura aluvial y cauce de inundación de 100 años)
  • El desarrollo incluye la mayoría de las actividades de construcción, incluida la reparación de daños por inundaciones.
  • Los requisitos de desarrollo de llanuras aluviales se establecen en la ordenanza de llanuras aluviales de la Ciudad (Capítulo 19 del Código de la Ciudad de Houston). Puede revisar el Capítulo 19 en

http://edocs.publicworks.houstontx.gov/documents/flood_plain/chapter_19_guidelines_floodplain.pdf.

 

5.     ¿Qué información/documentos debo presentar para obtener un Permiso de desarrollo de llanura aluvial para reparar los daños no sustanciales de inundación en mi casa?

OR

    • Una Hoja de Cálculo de Costos del Proyecto de la Oficina de Administración de Llanuras Inundables de la Ciudad de Houston (o su propio documento con la misma información). Tenga en cuenta que su estimación de costos del proyecto debe estar firmada y notariada o firmada y sellada como se indica en la hoja de trabajo. Visita:

http://edocs.publicworks.houstontx.gov/documents/flood_plain/owner_self_certification_worksheet.pdf   o FMO para obtener esta hoja de trabajo

  • Documentación del valor de mercado existente de la estructura (sin incluir el valor de la tierra):
    • Registros del Distrito de Tasación Central para el condado en el que se encuentra la estructura. Para el condado de Harris, esta información se puede encontrar en el sitio web del distrito de tasaciones del condado de Harris en www.hcad.org OR
    • Una tasación del valor de mercado de la estructura antes del daño realizada por un tasador certificado de bienes raíces con licencia de la Junta de Certificación y Licencias de Tasadores de Texas O
    • Declaración final de prueba de pérdida del NFIP valor de mercado antes del evento de la estructura dañada por la inundación
  • En conjunto, esta documentación debe mostrar que el costo total de reparación es inferior al 50 % del valor de mercado de la estructura para que se considere una mejora no sustancial. Si el costo total de la reparación es igual o excede el 50 % del valor de mercado, la propiedad está sustancialmente dañada y se aplican requisitos adicionales. Tenga en cuenta que FMO revisará las estimaciones de costos para asegurarse de que estén completos y representen un costo justo y razonable para reparar la estructura a las condiciones previas al daño. Si es necesario, FMO realizará una visita al sitio previa al permiso para evaluar su estimación de costos.

 

6.     ¿Qué artículos deben incluirse o excluirse de una estimación del costo total para reparar una estructura a la condición previa al daño?

Elementos a incluir:

TODOS LOS ARTÍCULOS ADJUNTOS A LA ESTRUCTURA TODOS LOS ELEMENTOS ESTRUCTURALES, INCLUYENDO:

  • Cimentaciones y pilotes extendidos o continuos
  • Monolíticos u otros tipos de losas de hormigón.
  • Muros de carga, vigas de amarre y cerchas
  • Cubiertas o techos de madera o concreto reforzado
  • Pisos y techos
  • Terrazas y porches adjuntos
  • Paredes divisorias interiores
  • Acabados de paredes exteriores (ladrillo, estuco o revestimiento) que incluyen pintura y molduras decorativas
  • Windows
  • Puertas
  • IMPERMEABILIZACION
  • Materiales

TODOS LOS ELEMENTOS DE ACABADO INTERIOR, INCLUYENDO:

  • Pisos - Azulejos, linóleo, piedra, laminado o madera, o alfombra
  • Azulejos y accesorios de baño
  • Acabados de paredes (paneles de yeso, pintura, estuco, yeso, paneles, mármol u otros acabados decorativos)
  • Gabinetes de cocina, servicio y baño
  • Librerías, armarios y muebles empotrados
  • Materiales

TODOS LOS EQUIPOS UTILITARIOS Y DE SERVICIO, INCLUYENDO:

  • Equipo HVAC
  • Reparación o reconstrucción de servicios de plomería y electricidad
  • Accesorios de iluminación y ventiladores de techo
  • Sistemas de seguridad
  • Electrodomésticos de cocina empotrados
  • Sistemas de aspiración centralizada
  • Sistemas de filtración, acondicionamiento o recirculación de agua

OTRO:

  • Gastos generales y ganancias (tal vez incluidos en los costos de las partidas; especifique si este es el caso)

 

Elementos a excluir: 

  • Elementos no adheridos a la estructura, cualquier elemento del sitio, estructuras accesorias, escombros sueltos.
  • Planos y especificaciones
  • Costos de la encuesta
  • Permitir tarifas
  • Eliminación de escombros (eliminación de escombros del edificio o lote, alquiler de contenedores de basura, tarifas de transporte al vertedero y tarifas de vertedero)
  • Limpieza (eliminación de suciedad y lodo, secado de edificios, etc.)
  • Artículos que no se consideran bienes inmuebles como alfombras, muebles, refrigeradores, estufas no empotradas, etc.
  • Jardinería.
  • Las aceras
  • Cercas
  • luces de patio
  • Piscinas
  • Cubiertas de piscina protegidas
  • Galpones
  • Tiendas
  • Estructuras separadas (incluyendo garajes)
  • Sistemas de riego de jardines
  • Otras mejoras exteriores 

7.     ¿Cuáles son mis opciones si FMO rechaza mi solicitud de permiso porque FMO considera que el costo estimado que presenté es "no razonable"?

  • Demuestre que su estructura ya cumple con los requisitos de elevación y los estándares de desempeño de la ordenanza de llanuras aluviales de la Ciudad (Capítulo 19) mediante la presentación de un Certificado de Elevación. No es necesario que presente documentación de costos de reparación para una estructura compatible.
  • Revise el alcance de su proyecto para incluir el cumplimiento de su estructura con los requisitos estándar de elevación y desempeño de la ordenanza de terrenos inundables de la Ciudad (Capítulo 19). Presentar planos y un Certificado de Elevación basado en planos de construcción que demuestren que la estructura cumplirá con los requisitos como parte del proyecto de reparación. No es necesario que presente la documentación del costo de reparación de una estructura que se pondrá en conformidad como parte del proyecto que se está revisando.
  • Solicite que FMO realice una Estimación de daños sustanciales utilizando un software desarrollado por FEMA. Esta estimación se puede utilizar para documentar el costo de la reparación de daños por inundaciones. Si su proyecto incluye mejoras además de la reparación de su casa a las condiciones previas al daño, estos elementos deberán estar cubiertos por un presupuesto que envíe.
  • Obtenga una segunda opinión de un contratista, ingeniero o arquitecto y vuelva a enviarla.
  • Solicite una variación y presente su estimación de costos a la Junta General de Apelaciones.

 

DAÑO SUSTANCIAL

 

1.     ¿Qué significa “Daño sustancial”?

“Daño sustancial” significa que el daño de cualquier origen (como la reciente inundación) es de suficiente magnitud que el costo de restaurar la estructura a su condición anterior al daño iguala o supera el 50 % del valor de mercado de la estructura. El valor de mercado de la estructura no incluye el valor de la tierra.

2.     ¿Cómo obtengo una carta de determinación de daño sustancial de la Ciudad de Houston?

Algunos dueños de propiedades necesitan una carta de determinación de daño sustancial de la Ciudad para solicitar ciertos tipos de asistencia federal o cobertura de Aumento del Costo de Cumplimiento (ICC). Si aún no ha recibido una carta de determinación de daños sustanciales de la ciudad, puede solicitar una completando el Formulario de solicitud de determinación de daños sustanciales en

http://www.publicworks.houstontx.gov/notices/floodplain.html y enviarlo junto con la documentación requerida a FMO por correo electrónico a fmo@houstontx.gov, correo de EE. UU. o en persona.

 

3.     ¿Cuáles son mis opciones si descubro que FMO ha determinado que mi casa está sustancialmente dañada?

FMO puede determinar que su casa está sustancialmente dañada ya sea en base a las evaluaciones de daños de la Ciudad de Houston poco después de una inundación, en base a su solicitud o en base a la información que usted o su contratista presenten con su solicitud de permiso. Independientemente de cómo se inicie la determinación de daño sustancial, usted (el dueño de la propiedad) recibirá una carta notificándole la determinación de daño sustancial. Además, debido a que no se pueden emitir permisos hasta que se resuelvan los daños sustanciales, se suspenderán todos los permisos en el sistema de permisos de la Ciudad para su dirección.

Si se ha determinado que su estructura está sustancialmente dañada, para obtener un Permiso de desarrollo de llanura aluvial para reparar su propiedad, tiene las siguientes opciones:

  • Demostrar cumplimiento con la Ordenanza de Llanuras Inundables de la Ciudad

Envíe evidencia de que su estructura cumple con la elevación (12 pulgadas por encima de BFE en la llanura aluvial de 100 años, 18 pulgadas por encima de BFE en el cauce de inundación) y los estándares de desempeño descritos en el Capítulo 19 o cumplirá como parte del proyecto de reparación. Para la mayoría de las estructuras, esto requerirá la presentación de un Certificado de Elevación basado en los estándares topográficos actuales. Si planea hacer que su estructura cumpla con los requisitos y es titular de una póliza de seguro contra inundaciones, comuníquese con su agente de seguros acerca de la cobertura de aumento del costo de cumplimiento, que puede ayudar a cubrir el costo de hacer que su propiedad cumpla con los requisitos.

  • Apelar la Determinación de Daño Sustancial

Complete y envíe el Formulario de Determinación de Apelación de Daños Sustanciales de la Ciudad http://www.publicworks.houstontx.gov/notices/floodplain.html junto con la documentación requerida que demuestre que su casa o edificio no sufrió daños sustanciales:

    • Una tasación de su casa realizada por un tasador de bienes raíces certificado, con licencia del Estado de Texas, que muestre el valor de mercado de su casa antes del evento (solo estructura) O Información de la cuenta de bienes inmuebles del Distrito de Tasaciones del Condado de Harris (HCAD) mejora antes del evento valuación.
    • Un presupuesto detallado de reparación de su hogar preparado, firmado y fechado por un ajustador de seguros, autorizado por el Estado de Texas. La estimación de costos debe incluir partidas detalladas que establezcan la naturaleza del trabajo a realizar. La Declaración final de prueba de pérdida del Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones (NFIP, por sus siglas en inglés) proporciona la documentación adecuada.
    • Si no tiene seguro contra inundaciones y no puede obtener un presupuesto de reparación de un ajustador de seguros, comuníquese con FMO para obtener más información sobre la documentación de presupuesto de reparación alternativo aceptable. Si se concede su apelación, puede usar la misma documentación que incluyó en su apelación para obtener un permiso de desarrollo de llanura aluvial para la reparación.

Si ninguna de las opciones anteriores es posible, considere comunicarse con el Distrito de Control de Inundaciones del Condado de Harris al

(713) 684-4040 o 4035 o https://www.hcfcd.org/our-programs/property-acquisition-program/voluntary-acquisition/voluntary-home-buyout/ con respecto a los requisitos o la elegibilidad para los programas de adquisición (compra) que pueden estar disponibles para algunas propiedades en nuestra comunidad.

4.     ¿Qué sucede cuando una estructura se daña, pero no sustancialmente, y durante la reparación el propietario también realiza una adición, rehabilitación u otra mejora a la estructura?

No es raro que un propietario que ha sufrido daños en su estructura decida mejorar la estructura simultáneamente mientras se realizan las reparaciones. Por ejemplo, el propietario de un edificio que resultó dañado en un 30% por una inundación, mientras repara el daño, hará construir una habitación adicional (mejora del 30%). En circunstancias en las que se realizan dos tipos de mejoras (p. ej., una adición y una reparación debido a los daños mencionados anteriormente) en una estructura, y el total combinado de estas mejoras es igual o superior al 50 % del valor de mercado de la estructura antes del daño. , la estructura se considera una mejora sustancial.

 

5.     ¿Qué sucede si un edificio sufre daños sustanciales pero no se restaura por completo, o se repara utilizando mano de obra y/o materiales donados o con descuento, de modo que menos del 50 % se gasta realmente en reparaciones?

Por definición, el término daño sustancial se refiere a la reparación de todos los daños sufridos y no puede reflejar un nivel de reparación inferior al monto de los daños sufridos. Así, un edificio que sufre daños iguales o superiores al 50 % de su valor de mercado es una mejora sustancial, incluso si los gastos de bolsillo para la reparación se reducen por debajo del umbral del 50 % o si la estructura no está completamente reparado

Para que FMO emita un permiso para el trabajo de reparación por etapas, FMO primero debe confirmar que la estructura no está sustancialmente dañada mediante la revisión de la documentación del costo total para reparar la estructura dañada por la inundación a la condición previa al daño. Si la propiedad no sufre daños sustanciales, FMO puede emitir un permiso para parte de la reparación en base a la documentación del costo del trabajo de reparación propuesto que estará cubierto por el permiso actual.

6.     ¿Puedo obtener una variación de mi determinación de daño sustancial debido a dificultades financieras?

No. Las dificultades financieras no son una justificación para una variación según las disposiciones de la Ordenanza de llanuras aluviales de la ciudad de Houston (Capítulo 19) o la guía y las regulaciones de FEMA. Las dificultades se describen en la documentación de FEMA (fuente: Variaciones y el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones - FEMA P-993/julio de 2014) de la siguiente manera:

  • Una dificultad excepcional relacionada con la propiedad, como las condiciones físicas y topográficas únicas de la propiedad; esto no está relacionado con las circunstancias personales individuales del solicitante.
  • Las dificultades relacionadas con la propiedad no fueron causadas por el solicitante o son compartidas por parcelas adyacentes.
  • Se requiere una variación para que el solicitante haga un uso razonable de la propiedad.

La Documentación de FEMA (fuente: Varianzas y el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones – FEMA P-993/julio de 2014) aborda específicamente el tema de las dificultades financieras de la siguiente manera: “…las dificultades financieras o la condición de salud del dueño de la propiedad nunca es una causa suficiente para concesión de una variación."